13 ноября прошло очередное заседание пресс-клуба Союза строителей. Представители Главного управления строительства Тюменской области, Администрации города Тюмени, застройщиков, риэлторов, специалисты-аналитики рынка недвижимости и ипотечного кредитования обсудили текущую ситуацию, поделились сомнениями и планами на будущее.

О достигнутых результатах в строительной сфере рассказал заместитель начальника Главного управления строительства Тюменской области Вадим Ряска:

– В последние годы Тюменская область уверенно входит в число лидеров по вводу жилья среди субъектов Российской Федерации. Начиная с 2022 года ежегодно вводится более 2 млн м² жилой недвижимости. За последние 5 лет было введено 10,5 млн м² жилья, из которых 6 млн м² – это многоквартирные дома и 4,5 млн м² – индивидуальное жилищное строительство. Рекорд по вводу жилья был поставлен в 2024 году: было введено 2 млн 603 тыс. м². Также Тюменская область является одним из лидеров по количеству квадратных метров на одного жителя в новостройках. По этому показателю в 2024 году область заняла третье место среди всех субъектов РФ и первое место в УрФО.

Как отметил Вадим Ряска, таких успехов удается добиться в том числе и благодаря поддержке правительства области, где понимают, что строительная отрасль является драйвером нашего региона, и реализуют ряд необходимых мер. Среди них: своевременная разработка и актуализация градостроительной документации, включение в оборот неиспользуемых земельных участков, а также земель, находящихся в федеральной собственности, сокращение количества административных процедур и сроков их реализации, действие программы КРТ и жилищных программ. Градостроительный потенциал региона на сегодняшний день составляет 27 млн 300 тыс. м² жилья, а к 2030 году планируется увеличение этого значения до 38 млн 400 тыс. м².

Несмотря не непростую ситуацию в стране и некоторые опасения участников строительной отрасли, пока снижения темпов строительства не произошло. На 1 ноября в регионе введено в эксплуатацию 2 млн 121 тыс. м², что позволяет не только ожидать успешного выполнения утвержденного на 2025 год плана в 2 млн 332 тыс. м², но и спрогнозировать превышение планового показателя до 2 млн 650 тыс. м² жилой недвижимости к концу года. В настоящее время в регионе 110 застройщиков осуществляют строительство 330 МКД.

Тюменская область не теряет привлекательности и для жителей соседних регионов, которые ежегодно приобретают здесь порядка 40% жилья. Лидерами по строительству и вводу квадратных метров традиционно остаются Тюмень и Тюменский район. Так, по данным заместителя директора Департамента земельных отношений и градостроительства Администрации города Тюмени Марии Ерохиной, к ноябрю в областной столице введено в эксплуатацию 785 тыс. м² жилья, до конца года это значение вырастет до 1 млн м². На сегодня действует 206 разрешений на строительство объектов площадью чуть более 4 млн м².

Однако, несмотря на существующую стабильность, участники круглого стола отметили некоторые тревожные звоночки. Например, прозвучало мнение, что текущие цифры не вполне репрезентативны: снижения темпов строительства мы не увидим примерно до 2027 года, ведь сейчас вводятся в эксплуатацию объекты, которые проектировались еще в 2022–23 годах, тогда как сегодня стартует существенно меньший объем строительства. И мнение оставалось бы просто мнением, если бы не было подкреплено фактами. Мария Ерохина озвучила, что в 2024 году Департамент выдал 87 разрешений на строительство, а в текущем году почти в два раза меньше – всего 37. Председатель правления ГК «Паритет» Павел Галкин пояснил, что застройщики заняли выжидательную позицию и сконцентрировались на завершении текущих проектов, по которым у них уже есть обязательства перед дольщиками и банками.

Относительно структуры предложения, цен и представленного ассортимента жилья в областной столице как всегда четко и ясно разложила все по полочкам постоянный участник пресс-клубов Союза строителей, сертифицированный аналитик рынка недвижимости Светлана Молодкина. Она отметила, что тюменский рынок чувствует себя намного лучше большинства других регионов. За 10 месяцев текущего года было реализовано 14 400 квартир. Спрос на малогабаритные квартиры снизился, в приоритете у покупателей более просторное, комфортное жилье: однокомнатные квартиры площадью 35–45 м² и двухкомнатные площадью 55–70 м². Основной объем предлагаемых к продаже квадратных метров по-прежнему сосредоточен в направлениях Московского и Червишевского трактов, Дома Обороны, Тюменской слободы. Цены находятся на уровне среднерыночного показателя, хотя есть и незначительные колебания: так, в 3, 5 Заречных микрорайонах отмечен прирост стоимости жилья, а в центральной части города, в районе КПД и в Европейском микрорайоне произошло незначительное (до 5%) снижение.

Но если даже цена предложения и показывает некоторый прирост, реальная стоимость сделок зачастую, напротив, снижается. Ведь сегодня, считает Светлана, застройщик заинтересован в каждой сделке, и они порой даются ему нелегко: так, если сравнивать с началом 2024 года, когда уровень торга составлял 2,5%, сегодня это уже 5,2%. Застройщики зачастую вынуждены идти на этот шаг, ведь из более 4 млн м², находящихся в стадии строительства, нераспроданными остаются 70%. В качестве примера коммерческий директор «ЭНКО.Корпорация» Юлия Файзулина привела такие данные: «Мы считали на первое января, как долго мы будем реализовывать без вывода на рынок новых объектов все то, что у нас было. Мы бы продавали это 2,8 года. На первое октября срок увеличился до 3 лет. То есть рынок замедляется». Отчасти избыточное предложение (порядка 19% заявленных к строительству квадратных метров к продаже не открыты) объясняется тем, что застройщики не спешат выводить на рынок некоторую часть предложения, предпочитая лишний раз оценить обстановку.

Выжидательную позицию, по мнению ипотечного брокера-аналитик Марины Михно, заняли и многие потенциальные покупатели, формируя большой объем отложенного спроса. Для многих это связано с невозможностью приобрести квартиру, выложив за нее сразу всю сумму, их путь – рассрочка или ипотека. Марина подробнее остановилась на ипотечном кредитовании. Ипотека, считает она, – как топливо для двигателя, и этот инструмент крайне важно иметь для успешного функционирования всей системы. Действующих льготных ипотечных программ достаточно много (сельская, семейная, IT-ипотека, ипотека для малых городов), но для нашего рынка семейная ипотека на сегодня – вне конкуренции (с начала года доля сделок с использованием этого инструмента, по данным Светланы Молодкиной, выросла с 53 до 62%). Часом Х для всех участников продажи – покупки жилья станет 1 февраля 2026 года: с этой даты анонсированы изменения в условиях семейной ипотеки. Так, если сейчас заемщиком может быть только один супруг (что дает возможность оформить два отдельных кредита), с вступлением изменений оба супруга будут проходить как созаемщики по одному договору. И, конечно, банк будет оценивать доходы и кредитную историю каждого из них: «Очень много людей обращается с грехами молодости, – делится аналитик. – Раньше мы этого супруга просто не брали в сделку, и всем было хорошо. Сейчас из-за него вся семья останется без квартиры».

Несмотря на заявленные разными банками ставки от 16,9 до 28,3% (средняя ставка держится на уровне 20,83%), не теряет актуальности и рыночная ипотека. Безусловно, здесь желающим воспользоваться услугами банка придется побегать в поисках лучших условий и – главное – не оказаться в числе тех, кто получит отказ. А таких, к сожалению, немало: доля отказов по ипотеке варьируется от 20% (Сбербанк) до 60–70% (ВТБ, МБРР, Альфа-Банк и др.). В целом удивляться такой жесткой позиции банков не приходится: суммарный объем просроченной задолженности по ипотеке в стране достиг 176,7 млрд руб. Основными причинами отказа могут быть: высокая долговая нагрузка, большое количество кредитов у людей, наличие микрозаймов (рассрочки на Wildberries и Озон – в том числе), отсутствие официального трудоустройства, наличие задолженностей по налогам и коммунальным платежам. Пока потенциальным покупателям жилья остается тщательно следить за своей кредитной историей и ждать, что прогнозируемая к концу 2026 года ставка в 12% окажется реальностью.

Конечно, в рамках встречи обсуждаются не только злободневные вопросы, но и темы, можно сказать, вечные. Так, в этот раз организаторы привлекли внимание участников к проблеме классификации новостроек: нужно ли и насколько это важно для застройщиков, риэлторов, покупателей? Прозвучало общее мнение, что единую классификацию по всем регионам провести очень сложно в силу значительной разницы в стартовых позициях. Проще говоря, то, что в одном регионе воспринимается как «эконом», в другом претендует без малого на «комфорт». Надо отметить, что наши покупатели достаточно требовательны к качеству жилья (именно качество и надежность в конечном счете влияют на принятие решения о покупке), а застройщики – готовы внедрять всевозможные ноу-хау и предлагать интересные решения независимо ни от каких классификаций.